Die internationalen Zinsmärkte bewegen sich wieder.

Die US-Notenbank Federal Reserve hat am 16. September 2026 die Zielspanne für den Federal Funds Rate um 0,25 Prozentpunkte auf 3,75 bis 4,00 Prozent angehoben.

Damit setzt die Fed ein klares Signal gegen die weiterhin erhöhte Inflation. Gleichzeitig zeigt der Vergleich mit Europa und der Schweiz, wie unterschiedlich die geldpolitischen Rahmenbedingungen derzeit sind.

Für internationale Immobilienkäufer und Investoren ist diese Entwicklung relevant. Finanzierungskosten, Wechselkurse, Renditeanforderungen und die Attraktivität einzelner Immobilienmärkte werden wesentlich vom jeweiligen Zinsumfeld beeinflusst.

USA: Fed erhöht Zinsen auf 3,75 bis 4,00 Prozent

Das Federal Open Market Committee beschloss die Zinserhöhung einstimmig mit 12 zu 0 Stimmen.

Die US-Notenbank beschreibt die wirtschaftliche Aktivität weiterhin als solide. Konsum und Investitionen zeigen sich robust, gleichzeitig bleibt die Inflation erhöht.

Mit der Zinserhöhung will die Fed die Rückkehr der Inflation zum langfristigen Ziel von 2 Prozent unterstützen.

Für den US-Immobilienmarkt bedeutet das zunächst: Finanzierungen bleiben vergleichsweise teuer.

Gerade bei hochpreisigen Immobilien haben bereits kleine Zinsänderungen erhebliche Auswirkungen auf die monatliche Belastung und die insgesamt anfallenden Finanzierungskosten.

Drei Wirtschaftsräume, drei unterschiedliche Zinsniveaus

Besonders interessant wird die aktuelle Situation im internationalen Vergleich.

Schweiz
SNB-Leitzins: 0,00 %

Eurozone
EZB-Einlagezins: 2,50 %

USA
Federal Funds Rate: 3,75 bis 4,00 %

Damit bestehen im September 2026 erhebliche Unterschiede zwischen drei wichtigen Immobilienmärkten.

Während die Schweizerische Nationalbank ihren Leitzins am 24. September bei 0,00 Prozent belassen hat, erhöhte die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen im September um 0,25 Prozentpunkte. Die Federal Reserve erhöhte ihre Zielspanne ebenfalls um 0,25 Prozentpunkte.

Was bedeutet das für internationale Immobilienkäufer?

Der Kaufpreis einer Immobilie allein reicht für einen internationalen Vergleich nicht aus.

Entscheidend sind die gesamten Kapitalkosten.

Ein Markt mit höheren Immobilienpreisen kann aufgrund niedriger Finanzierungskosten wirtschaftlich interessant sein. Umgekehrt kann eine auf den ersten Blick günstigere Immobilie durch hohe Finanzierungskosten deutlich teurer werden.

Hinzu kommen Wechselkursrisiken, Steuern, laufende Kosten und unterschiedliche regulatorische Rahmenbedingungen.

Internationale Käufer sollten deshalb Immobilienpreis und Finanzierung immer gemeinsam betrachten.

Die Schweiz nimmt eine Sonderstellung ein

Mit einem SNB-Leitzins von 0,00 Prozent unterscheidet sich die Schweiz aktuell deutlich von der Eurozone und den USA.

Das niedrige Zinsniveau unterstützt grundsätzlich die Finanzierung von Immobilien und kann die Nachfrage nach Wohneigentum stützen.

Gleichzeitig ist der Schweizer Immobilienmarkt durch ein begrenztes Angebot in zahlreichen gefragten Regionen geprägt.

Für internationale Käufer bedeutet dies allerdings nicht automatisch, dass Schweizer Immobilien günstiger oder attraktiver sind. Hohe Kaufpreise, regulatorische Vorgaben für ausländische Käufer und die Entwicklung des Schweizer Frankens müssen in die Gesamtbetrachtung einbezogen werden.

Eurozone: Finanzierung wird wieder teurer

Die Europäische Zentralbank erhöhte im September ihre drei Leitzinsen um jeweils 0,25 Prozentpunkte.

Der Einlagezins liegt nun bei 2,50 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65 Prozent und der Spitzenrefinanzierungssatz bei 2,90 Prozent.

Damit bewegt sich die Eurozone zwischen der Schweiz und den USA.

Für Immobilienmärkte innerhalb Europas gilt allerdings: Die Auswirkungen sind regional sehr unterschiedlich.

Deutschland, Spanien, Portugal oder andere europäische Märkte unterscheiden sich erheblich hinsichtlich Preisniveau, Nachfrage, Neubauangebot, Finanzierung und wirtschaftlicher Entwicklung.

Ein internationaler Investor sollte deshalb nicht von einem einheitlichen europäischen Immobilienmarkt ausgehen.

USA: Höhere Kapitalkosten verändern die Kalkulation

Mit einer Federal Funds Rate von 3,75 bis 4,00 Prozent liegt das amerikanische Zinsniveau deutlich über demjenigen der Schweiz und der Eurozone.

Für Immobilieninvestoren erhöht dies die Bedeutung von Rendite und Cashflow.

Je höher die Finanzierungskosten sind, desto stärker muss eine Immobilie ihre Investitionskosten durch Mieterträge, Wertentwicklung oder andere wirtschaftliche Vorteile rechtfertigen.

Gleichzeitig können höhere Zinsen Kaufgelegenheiten schaffen, wenn weniger finanzierungsstarke Käufer am Markt auftreten.

Eine pauschale Aussage, dass hohe Zinsen automatisch zu fallenden Immobilienpreisen führen, wäre jedoch zu einfach. Entscheidend bleiben Angebot, Nachfrage, Standort und wirtschaftliche Entwicklung.

Was bedeutet die neue Zinswelt für Immobilieninvestoren?

Internationale Immobilienentscheidungen sollten aktuell besonders sorgfältig kalkuliert werden.

Neben dem Kaufpreis sind Finanzierungskosten, Eigenkapitalquote, Währung, Steuern, Mietrendite, laufende Kosten und die geplante Haltedauer entscheidend.

Auch die Frage, in welcher Währung Einkommen erzielt und eine Finanzierung aufgenommen wird, gewinnt an Bedeutung.

Ein Schweizer Investor, der eine Immobilie in den USA oder im Euroraum erwirbt, trägt beispielsweise neben dem eigentlichen Immobilienrisiko auch ein Wechselkursrisiko.

Unsere Einschätzung

Die aktuellen Entscheidungen von Fed, EZB und SNB zeigen, dass es derzeit keine einheitliche internationale Zinsentwicklung gibt.

Die Schweiz hält ihren Leitzins bei 0,00 Prozent.

Die Eurozone hat ihre Geldpolitik mit einem Einlagezins von 2,50 Prozent wieder gestrafft.

In den USA liegt die Zielspanne der Federal Funds Rate inzwischen bei 3,75 bis 4,00 Prozent.

Für Immobilienkäufer und Investoren entstehen dadurch unterschiedliche Voraussetzungen.

Entscheidend ist deshalb nicht die Frage, welcher Markt grundsätzlich der beste ist. Entscheidend ist, welche Immobilie unter Berücksichtigung von Kaufpreis, Finanzierung, Standort, Währung, Rendite und persönlicher Strategie zur jeweiligen Investition passt.

Wer international in Immobilien investiert, sollte heute mehr denn je über den Kaufpreis hinausdenken.

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